Urbanisme/ Cadastre

le service urbanisme

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foire aux questions

1 – Dois-je faire une demande pour construire une piscine, un abri de jardin ou une clôture  ?

Une piscine : une déclaration préalable est nécessaire si la construction du bassin a une superficie comprise entre 10 m² et 100 m² et qu'elle est non couverte ou couverte et dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m ou si la piscine (quelle que soit sa superficie) est située dans les abords des monuments historiques ou un site patrimonial remarquable.
Si la hauteur de la couverture est supérieure à 1.80 m (quelle que soit la superficie), il faut déposer une demande de permis de construire.

Un abri de jardin : tout dépend de sa surface (plus ou moins de 5 m²) de sa hauteur (plus ou moins de 12 m) et de s'il est situé ou non dans un secteur protégé (par exemple, abords d'un monument historique, site classé).

Une clôture : elle est utilisée pour enclore une propriété qu’il s’agisse d’une palissade en bois, d’un grillage, d’un mur. A Montélimar, l’édification d’une clôture doit être précédée d’une déclaration préalable sur l’ensemble du territoire.

Il est également rappelé que ces constructions doivent respecter les règles d’urbanisme contenues dans le Plan Local d’Urbanisme.

2 - Quand dois-je recourir au service d’un architecte  pour ma demande d’urbanisme ?

En principe, le recours à un architecte est obligatoire pour établir un projet de construction et présenter une demande de permis de construire.

Cependant, vous n’êtes pas obligé de recourir à un architecte (ou un agréé en architecture) si  :
* vous êtes un particulier ou si vous représentez une exploitation agricole,
* et que vous déclarez vouloir édifier ou modifier pour vous-même :

• une construction à usage autre qu’agricole (par exemple, une habitation) dont la surface de plancher ne dépasse pas 150 m²,
• une extension, soumise à permis de construire, d’une construction à usage autre qu’agricole, si, le cas échéant, la surface de plancher de cette extension nouvellement créée n’a pour effet de porter la surface de plancher totale de la construction au-delà de 150 m²,
• une construction à usage agricole dont ni la surface de plancher, ni l’emprise au sol ne dépasse pas 800 m².
• des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 m et dont ni la surface de plancher, ni l’emprise au sol ne dépasse pas 2000 m².

Un demandeur d’un permis d’aménager portant sur un lotissement doit faire appel aux compétences nécessaires en matière d’architecture, d’urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental (PAPE).
Au-dessus d’un seuil de surface de terrain à aménager de 2500m², un architecte, au sens de l’article 9 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture devra obligatoirement participer à l’élaboration du PAPE.

3 - Comment déterminer la surface de plancher ?

(Article R. 111-22 du Code de l’urbanisme et circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher)
La surface de plancher (SP) d’une construction est égale  à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction, sous certaines conditions, des embra sures des portes et fenêtres, des vides et trémies, des aires de stationnement, des combles, des locaux techniques et des caves ou celliers ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.
Vous pouvez également vous aider de la fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher et de la surface taxable.

4 - Comment déterminer l’emprise au sol ?

(Article R. 420-1 du Code de l’urbanisme)
L’emprise au sol d’une construction correspond à la projection verticale de son volume. Sont ainsi pris en compte dans l’emprise au sol : l’épaisseur des murs extérieurs de la construction, les balcons, les auvents,...

5 - Où déposer ma demande de permis ou déclaration de travaux ?

La demande ou la déclaration doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée à la mairie de la commune où se situe le terrain. Le récépissé qui vous sera remis vous précisera les délais d’instruction.

6 – Que faire si je n’ai pas de réponse à ma demande d’urbanisme à la fin du délai d’instruction ?

Si à l’issue du délai d’instruction vous n’avez reçu aucun courrier, le silence de l’administration vaudra décision favorable ou non opposition à déclaration préalable (sauf cas spécifiques qui ne peuvent bénéficier d’une autorisation tacite).
Vous serez alors titulaire d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir.
Un certificat mentionnant la date d’obtention de ce permis ou une attestation de non opposition à déclaration préalable vous sera alors délivré sur demande écrite.

7 - Combien de temps l’autorisation d’urbanisme est-elle valable ?

Le permis ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable (portant sur une opération comportant des travaux) est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 3 ans à compter de sa notification.

Il est possible de proroger pour une année (renouvelable une fois) la durée de validité de l’autorisation. Vous devez obligatoirement en faire la demande.
La demande doit être établie en 2 exemplaires et doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception (ou déposée à la mairie) deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité.

8 - Quelles formalités dois-je accomplir après avoir obtenu une autorisation d’urbanisme ?

• Dès la notification de la décision favorable ou dès la date d’acquisition du permis tacite ou de la non-opposition à déclaration préalable, vous devrez effectuer un AFFICHAGE sur le terrain sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres.

Le panneau devra être installé de façon à ce que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.

•  Avant de commencer les travaux, vous devez adresser une DECLARATION D’OUVERTURE DE CHANTIER (cerfa n°13407 - DOC) en trois exemplaires au maire de votre commune.

9 - Quelle formalité dois-je accomplir une fois que les locaux sont utilisables ?

Dans le délai de 90 jours à compter du moment où les locaux sont utilisables, même s’il reste encore des travaux à réaliser, le propriétaire doit adresser une déclaration par local au centre des impôts ou au centre des impôts fonciers.
Ces obligations déclaratives s’appliquent notamment lorsque le permis ou la déclaration préalable ont pour objet la création de surfaces nouvelles ou le changement de destination de surfaces existantes.
Le défaut de déclaration entraîne la perte des exonérations temporaires de taxe foncière de 2, 10, 15 ou 20 ans (dispositions de l’article 1406 du Code général des impôts).

10 - Quelle formalité dois-je accomplir une fois que les travaux sont terminés ?

Lorsque les travaux sont terminés, vous devez adresser une DECLARATION ATTESTANT L’ACHEVEMENT ET LA CONFORMITE DES TRAVAUX (cerfa n°13408 - DAACT) par pli recom mandé avec demande d’avis de réception au maire de la commune ou la dépose contre décharge à la mairie.

11 – Puis-je passer par le terrain de mon voisin pour des travaux chez moi  (tour d’échelle) ?

Oui, à la condition d'obtenir l'accord préalable de votre voisin. À défaut, il faut saisir le juge pour obtenir un droit de passage temporaire.
Vous pouvez passer sur le terrain de votre voisin (y poser une échelle ou un échafaudage, ...) s'il n'existe pas d'autre moyen de réaliser des travaux chez vous  : c'est ce que l'on appelle un tour d'échelle.

12 – Que sont un Plan Local d’Urbanisme (PLU)  et un Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi)?

En France, le Plan Local d'Urbanisme ou le Plan Local d'Urbanisme intercommunal est le principal document de planification de l'urbanisme au niveau communal (PLU) ou intercommunal (PLUI). Il remplace le plan d'occupation des sols (POS) depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dite «  loi SRU ».
Il traduit un projet global d'aménagement et d'urbanisme et fixe en conséquence les règles d'aménagement et d'utilisation des sols.
Le PLU insiste particulièrement sur :
- la nécessité de veiller à l'équilibre entre espaces urbanisés et espaces non urbanisés - la diversification des fonctions urbaines (commerces, logements, activités) et la mixité sociale dans un même quartier,
- une utilisation économe et équilibrée des espaces, une maîtrise des besoins en déplacement, une préservation générale des qualités de l'environnement naturel et urbain.

Le PLU est le document de référence utilisé par tous les usagers, particuliers ou professionnels, publics ou privés, dès lors qu’un projet d’aménagement ou de construction est prévu.
Il définit les règles indiquant quelle zone est constructible ou pas, quelle forme doit avoir une construction, quelle surface peut être construite, dans quelles conditions, jusqu’à quelle hauteur, en respectant quels critères, etc…

13 – Quelles sont les subventions envisageables si je souhaite rénover mon logement ?

Vous devez vous adresser à la Communauté d’Agglomération MONTELIMAR AGGLOMERATION (Maison des services publics, 1 avenue Saint Martin, 26200 MONTELIMAR - 04.75.00.61.41)
Ou consulter son site internet

-    L’Opération Façades permet aux propriétaires d'immeubles anciens de bénéficier de certaines aides financières pour rénover leurs façades.

-    Le Bureau de l’Habitat reçoit les personnes souhaitant avoir des informations sur les questions liées au logement. Le bureau URBANIS pourra ainsi vous renseigner sur les aides possibles pour des travaux de votre habitation (adaptation, économie d'énergie, façades, etc...) mais également sur les autres dispositifs : accession sociale à la propriété, etc...
Contact URBANIS : 04 75 51 16 28.
Permanences  à la Maison des services publics tous les mardis (sans rendez-vous) de 14h30 à 15h30 - salle 316.

-    Les permanences de l'ADIL 26 permettent d’obtenir des informations juridique (baux, contrats de construction...), administrative (courriers, formalités PC...), financière (simulation, plan de financement...) sur le logement pour les propriétaires occupants, propriétaires bailleurs, locataires...
À Montélimar : 1er, 3e et 4e jeudi du mois de 14h à 16h Maison des Services Publics (salle 204) à MONTELIMAR
Contact : 04 75 79 04 04 - adil.dromenet.org

-    Le Centre pour l’Environnement et le Développement des Énergies Renouvelables (CEDER) apporte des informations et conseils sur les économies d’énergie sur les énergies renouvelables.
Permanences  à la Maison des services publics tous les vendredis après-midi (sur rendez-vous pris au 04 75 26 22 53)

En partenariat avec le CEDER, l’Agglomération a mis en place la plateforme « Mon coach Rénovation » si vous envisagez de réaliser des travaux de rénovation énergétique 
Ce nouveau service de l'Agglo  permet aux particuliers de bénéficier d'un accompagnement complet, du conseil à la mise en relation avec les professionnels, en passant par le financement et la conception jusqu'au suivi de performance.
Contact  : 04 75 26 22 53 - ceder-provence.org

14 – Est-ce-que je peux défiscaliser  ?

>> La Loi Denormandie prend la suite de la loi Pinel et de la loi Duflot.
C'est une loi de défiscalisation immobilière permettant de défiscaliser et de réduire son IR (impôt sur le revenu) en s'engageant sur une durée de location d'un bien neuf acquis dans une zone éligible.
Son but est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones dites "tendues", c'est à dire où la demande locative est bien supérieure à l'offre.
La Loi Denormandie est donc un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement offrant une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif pour les contribuables Français qui achètent ou font construire des logements neufs ou assimilés. Son application s'étend jusqu’au 31 décembre 2021.
Les propriétaires de ces logements s’engagent à les louer (location nue, non meublée) à usage d’habitation principale du locataire, ce dernier devant entrer dans le cadre du respect de plafonds de loyer et plafonds de ressources décidés par le gouvernement et généralement mis à jour annuellement.
     Réductions d'impôts accordées dans le cadre d'un investissement Denormandie
L'avantage fiscal accordé au contribuable investisseur dépend de l'engagement de durée de location du logement neuf acheté (comprise entre 6 et 12 ans). 2% par an de réduction sont appliqués de la 1ère à la 9ème année. Il est ensuite possible de prolonger pour obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.

• Réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
• Réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
• Réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans

Pour plus d’informations  : https://www.loi-de-normandie.fr/

>> Le dispositif Malraux 2019 donne droit à une réduction d'impôt et s’adresse aux
contribuables français qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration dans un ou des logements destinés à la location.
Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
- 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés ;
- 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2019 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

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